简讯:三季度“减亏不扭亏”，徐家汇业绩承压，17亿元城市更新等待兑现

10月23日晚间，上海徐家汇商城股份有限公司（下称“徐家汇”）（002561.SZ）披露2026年三季报。公司前三季度营收小幅下滑，但归母净利润同比下降1417.78%，且经营现金流同比大幅回落。第三季度单季，公司营收实现同比增长，亏损有所收窄，但尚未实现盈利。

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针对三季度亏损收窄原因、全年业绩预期、新六百HUB项目（上海六百城市更新项目）工期进展等问题，10月25日，《华夏时报》记者向徐家汇发送采访提纲，但截至发稿未获回复。另据中报，今年上半年，受市场环境变化、消费者行为改变等多重因素影响，公司持续推进重大投资项目和存量门店业态转型，对徐家汇业绩造成一定影响。

前三季度净利跌幅超14倍

资料显示，上海徐家汇商城股份有限公司主营业务以百货零售为主，经营业态包括百货商场、奥特莱斯、时尚超市等，经营模式主要包括商品零售、场地租赁和商业服务等，拥有“汇金百货”“上海六百”“汇联商厦”“汇金奥莱”和“汇金超市”等零售品牌，公司于2011年3月在深交所上市。

财报显示，2026年前三季度，徐家汇营业收入为2.69亿元，同比下降1.8%。归母净利润自去年同期亏损207.80万元变为亏损3153.97万元，亏损同比扩大1417.78%，主要原因是营业利润减少；扣非归母净利润自去年同期亏损1168.72万元变为亏损1595.12万元，亏损同比扩大36.48%，亏损额进一步扩大。

同期，公司经营现金流净额为383.93万元，同比下降89.42%，主要原因是经营活动现金流入减少所致，经营造血能力走弱。截至三季度末，公司总资产25.48亿元，较上年度末下降2.2%；归母净资产为21.37亿元，较上年度末下降1.5%。

分季度来看，公司呈现亏损逐季扩大的特征。今年一季度，公司归母净利润亏损60.56万元，同比减少109.28%；扣非归母净利润-490.72万元，同比减少271.96%。而中报显示，今年上半年，公司实现营业收入1.79亿元，同比小幅下降5.37%，但归母净利润亏损2496.44万元，同比大降635.18%；扣非归母净利润亏损837.55万元，同比下降280.08%，这也是徐家汇自2011年上市以来首次出现半年度经营亏损。

第三季度，公司止亏进度不及营收修复节奏。当期，徐家汇实现营业收入9010.13万元，同比上升6.21%；归母净利润自去年同期亏损674.27万元变为亏损657.53万元，尽管仍未回正，但亏损额有所减少；同时，扣非归母净利润自去年同期亏损948.36万元变为亏损757.57万元，亏损额有所减少。

对于三季度利润仍未扭亏的原因，徐家汇方面未作详细说明。不过，根据财报，公司上半年产生职工安置一次性支出2239.73万元，对全年利润形成拖累。

此前，针对中期业绩大幅下滑，徐家汇在公告中解释说，公司主动调改业绩不达预期的门店，提升租赁业态占比。随着关闭部分低效门店及业态转型，公司同步优化人员结构，相应举措导致本期人力成本显著上升。当期公司管理费用高达8446.91万元，同比大增32.05%，主要原因是本期人力成本较上年同期增加。此外，于2026年4月开业的新六百YOUNG（公司全资子公司新六百商管租赁衡山路932号物业）尚处于培育期，前期营销投入较大，短期内对整体业绩贡献尚不明显。

近17亿元城市更新项目持续推进

当前实体百货行业正面临多重外部压力：居民消费信心偏弱、供应链成本上行、线上渠道持续分流客流，消费需求加速向体验式业态转移，行业正式进入存量竞争阶段。在此背景下，徐家汇主动开启大规模业态焕新，同步收缩低效门店。

在中期业绩说明会上，徐家汇管理层判断，随着宏观政策支撑不断加强，国内经济将继续保持发展韧性和良好态势，配套政策支持、营商环境优化、协同机制建设等都将为零售行业发展注入强大动能。

基于此，“公司坚持做好主责主业，持续推进重大投资项目，落实存量门店调改、业态焕新与数字化转型。”其中，公司以新六百HUB项目及新六百YOUNG为抓手，持续深化业态转型升级，推动各存量门店围绕消费者需求开展硬件调改，结合消费热点策划营销活动，加强品牌场景联动，增强顾客体验，提振经营业绩。

根据公开信息，新六百YOUNG已于今年4月开业。对于开业以来的经营状况，在业绩会上，管理层称该项目“构建以亲子为锚点的家庭关系互动消费场景，围绕消费热点打造新都市家庭精致生活主题商场”。

市场关注度最高的则是总投资额高达16.98亿元的新六百HUB（上海六百城市更新项目）。该项目原址为上海六百，2024年2月闭店拆除腾地，规划总建筑面积4.25万平方米，预计2028年建成亮相。根据中报，公司目前已取得该项目控详批复并签订土地出让合同，做好方案深化及施工手续办理、选定公寓式酒店运营管理合作方等工作。

除两大新建项目之外，下半年公司亦计划对旗下存量门店实施业态改造。如汇金徐汇店将做好餐饮配套施工与设备翻新改造，汇金虹桥店对标“社区”定位有序促进整体业态转型，汇金南站店持续配合地下空间能级提升与转型调改，汇联商厦谋划重点租赁商户布局整合方案，落实社区门店品牌调整及后续运营等。

数字化降本增效同样是公司重点方向。徐家汇表示，将继续做好预算系统、E—MEC系统、MIS系统迭代升级与功能扩展，完成工程管理系统功能升级等。同时，在AI应用领域，公司将扩展RPA技术应用场景，持续提升数字化运营和管理效率。

从行业大势来看，当前体验型商业迎来政策红利，零售板块消费修复预期持续升温，为商圈改造项目打开成长空间。

在10月22日国新办新闻发布会上，商务部表示，今年前三季度，服务零售额同比增长5%，比商品零售额高出4个百分点，预计未来一段时期，商品消费增速将保持平稳增长，服务消费增速仍将快于商品消费。华福证券指出，在加快培育服务消费新增长点和文化强国、旅游强国建设的积极政策导向下，社会服务和商贸零售板块有望持续迎来修复。

虽然服务消费整体持续回暖，为商圈改造打开成长空间，但徐家汇仍要长期承担城市更新项目的巨额前期投入；短期刚性支出难以下降，中长期盈利高度绑定新六百HUB的落地进度，业绩反转仍存在较大不确定性。中报显示，截至目前，新六百HUB仍涉及整体方案批复及施工许可等审批流程，接下来公司将“持续推进项目施工前置审批流程，尽快启动施工”。